[ĐỀ THI] – NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ

de-thi-nguyen-ly-tham-dinh-gia-clb-ket-noi-tre

de-thi-nguyen-ly-tham-dinh-gia-clb-ket-noi-tre

Câu 1:
* Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
– Khái niệm: sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.

– Phân tích:
+ Một tài sản đang ử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
+ Giá trị của tài sản được xác định trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
+ Khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là phần cơ bản khi ước tính giá trị thị trường
– Yêu cầu của nguyên tắc:
+ Về mặt vật chất: Thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất
+ Về mặt pháp luật: Sử dụng hợp pháp
+ Về mặt sử dụng: Mang lại thỏa mãn cao nhất hoặc thu nhập ròng lớn nhất
+ Về mặt thời gian: Mang lại thu nhập ròng lâu nhất
+ Đòi hỏi thẩm định viên phải đặt tài sản TĐG trong tình huống sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Câu 2:

1. Để xác ước tính giá trị BĐS trên, ta sử dụng phương pháp chi phí, cách tiếp cận từ chi phí.

2. Ước tính giá trị BĐS
B1. Xác định tổng quát tài sản TĐG
– Tài sản thẩm định: BĐS nằm trên mặt tiền đường X
– Thời điểm thẩm định: năm 2020
– Mục đích thẩm định: chuyển nhượng
– Cơ sở giá trị thị trường
– Phương pháp thẩm định: pp chi phí
– Đặc điểm tài sản:
+ Diện tích đất: 80 (5m x 16m)
+ Diện tích xây dựng: 80
+ Vị trí: mặt tiền đường X

B2: Xác định đơn giá của các BĐS so sánh

*BĐS SS1
Tỷ lệ hao mòn: (2020 – 2010)/50 = 20%
Giá trị hiện tại công trình xây dựng:
5tr/ x 84 x ( 1 – 20% ) = 336tr
Giá trị quyền sử dụng đất: 1615tr – 336tr = 1279tr
Đơn giá quyền sử dụng đất: 1279/42 = 30,45tr/

*BĐS SS2
Giá trị hiện tại của công trình xây dựng:
4 x 40 x ( 1 – 25% ) = 120
Giá trị quyền sử dụng đất: 1850 – 120 = 1730
Đơn giá quyền sử dụng đất: 1730/54 = 32,04tr/

*BĐS SS3
Giá trị của BĐS: 3300 – 255 = 3045
Đơn giá quyền sử dụng đất: 3045/85 = 35,82tr/

B3: Lập bảng so sánh

Yếu tố so sánh	BĐS TĐ	BĐS 1	BĐS 2	BĐS 3
Đơn giá QSD đất (trđ/m2)		30,45	32,04	35,82
Vị trí	Mặt tiền	Mặt tiền	Mặt tiền	Mặt tiền
DT đất (m2)	80	42	54	85
Chiều rộng	5	3	4,5	5

B4: Phân tích thông tin

Phân tích các yếu tố tương quan của các BĐS SS so với BĐS TĐ, ta có:
*Chiều rộng
BĐS 1 có chiều rộng là 3m kém thuận lợi hơn, tỷ lệ điều chỉnh cho BĐS1 như sau: (100 – 90)/90 = 11,11%
BĐS 3 có chiều rộng là 5m tương đồng với BĐS thẩm định, không điều chỉnh;
BĐS 2 có chiều rộng là 4,5m kém thuận lợi hơn, tỷ lệ điều chỉnh cho BĐS2 như sau: (100 – 95)/95 = 5,26%

*Quy mô
BĐS 1 có quy mô là 42m2 kém thuận lợi hơn, tỷ lệ điều chỉnh cho BĐS như sau: (100 – 95)/95 = 5,26%
BĐS 2 có quy mô 54m2, tương đống với BĐS thẩm định nên không điều chỉnh.
BĐS 3 có quy mô  85m2 thuận lợi hơn, tỷ lệ điều chỉnh cho BĐS 3 như sau: (100 – 105)/105 = -4,76%

B5: Lập bảng điều chỉnh

Yếu tố	Đơn vị	TSTĐ	Tài sản 1	Tài sản 2	Tài sản 3
Đơn giá trước điều chỉnh			30,45	32,04	35,82
Điều chỉnh các yếu tố so sánh
Chiều rộng	m	5	3	4.5	5
Tỷ lệ đánh giá		100%	90%	95%	100%
Tỷ lệ điều chỉnh			11,11%	5,26%	0.00%
Mức điều chỉnh	Triệu đồng		3,38	1,68	0.00
Giá sau điều chỉnh 1	Triệu đồng		33.83	33,72	35,82
Quy mô	m2	80	42	54	85
Tỷ lệ đánh giá		100%	95%	100%	105%
Tỷ lệ điều chỉnh			5.26%	0,00%	-4,76%
Mức điều chỉnh	Triệu đồng		1,60	0,00	-1,70
Giá sau điều chỉnh 2	Triệu đồng		35,43	33,72	34,12
Giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn	Đồng		34,42
Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn			2,93%	-2,03%	-0,87%
Tổng hợp các số liệu điều chỉnh tại mục C
Tổng giá trị điều chỉnh gộp			5,43	1,68	1,7
Tổng số lần điều chỉnh	Lần		2	1	1
Biên độ điều chỉnh			16,37%	5,26%	4,76%
Tổng giá trị điều chỉnh thuần			5,43	1,68	-1,7
Xác định giá trị tài sản thẩm định giá	Triệu đồng		34,42

B6: Ước tính giá trị bất động sản thẩm định
*Giá trị quyền sử dụng đất

Về nguyên tắc khống chế, mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn chỉ năm trong khoảng từ -2,03% đến 2,93% vì vậy đảm bảo không quá 15%.

Về thống nhất mức giá chỉ dẫn, các mức giá có khả năng giao dịch thành công là như nhau nên giá thị trường của tài sản thẩm định được ước tính bằng bình quân gia quyền của mức giá chỉ dẫn của 3 tài sản so sánh, bằng

(35,43+33,72+34,12) /3 = 34,42 triệu đồng/m2

Giá trị QSDĐ của BĐSTĐG tại thời điểm tháng 06/2020 là:

34,42 triệu đồng/m² x80m² = 2753,6 triệu đồng

*Giá trị công trình xây dựng
Tuổi đời kinh tế: 55 năm
Tuổi đời thực tế: 2020 – 1999 = 21
Tuổi đời hiệu quả: 21 – 5 = 16 năm
Ước tính tỷ lệ hao mòn của BĐS TĐ: 16/55 = 29.09%

Giá trị hiện tại công trình xây dựng:
5,5 triệu đồng/m² x 80m² x 2 x (1-29,09%) = 624 triệu đồng

*Tổng giá trị BĐS thẩm định

Tổng giá trị BĐS thẩm định = Gía trị quyền sử dụng đất + Giá trị công trình xây dựng = 2753,6 triệu đồng + 624 triệu đồng = 3377,6 triệu đồng.

Tác giả: Trần Thị Ngọc (sinh viên lớp 18DTC01, khoa Tài chính – Ngân hàng).